近日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會針對社會各界關(guān)注的12歲未成年人及85歲老人是否具備購房資格的問題，公布了一項專項調(diào)查結(jié)果。這一問題涉及法律行為能力、財產(chǎn)所有權(quán)限制及房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策，以下是詳細解析。
一、法律對購房主體行為能力的規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國民法典》，自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。12歲未成年人通常屬于限制民事行為能力人，其民事行為需由法定代理人（如父母）代理或追認；85歲老人若精神狀況正常，則屬于完全民事行為能力人，但若存在認知障礙，可能被認定為限制或無民事行為能力人。因此，購房行為的有效性取決于主體的民事行為能力狀態(tài)。
二、長沙市住建委調(diào)查結(jié)果要點
長沙市住建委在調(diào)查中明確：
- 12歲未成年人購房：原則上不得獨立購房。如需以未成年人名義購房，須由法定代理人代為辦理，并提供監(jiān)護關(guān)系證明、購房資金合法來源說明及公證材料。此舉旨在防止濫用未成年人名義規(guī)避限購政策或從事非法交易。
- 85歲老人購房：若老人具備完全民事行為能力，可獨立購房；但若年齡較高且無法親自辦理，需提供健康證明或委托代理人，并確保交易過程透明，避免欺詐風險。住建委強調(diào)，金融機構(gòu)在審批貸款時需評估老人的還款能力。
三、購房政策與監(jiān)管要求
長沙市嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購、限貸等措施。住建委提醒：
- 以未成年人名義購房不享受首套房優(yōu)惠政策，且可能影響其未來購房資格。
- 高齡老人購房需加強交易審查，社區(qū)及公證機構(gòu)應(yīng)協(xié)助核實其真實意愿，保障合法權(quán)益。
- 所有購房行為均需符合長沙市戶籍、社保或個稅繳納等規(guī)定，杜絕違規(guī)操作。
四、案例與建議
調(diào)查中，住建委披露了數(shù)起違規(guī)案例，如家長以未成年子女名義炒房、利用老人認知障礙進行欺詐等，均已依法處理。建議公眾在購房前咨詢專業(yè)法律人士，確保合規(guī)；相關(guān)部門將加強市場監(jiān)管，維護房地產(chǎn)市場秩序。
長沙市住建委的調(diào)查結(jié)果凸顯了法律對購房主體行為能力的嚴格界定，旨在保護弱勢群體權(quán)益并促進市場健康發(fā)展。購房者應(yīng)依法依規(guī)行事，共同營造公平透明的交易環(huán)境。
